Erbschaftssteuer bei Immobilien: Bewertung, Familienheim und Beispiele

Die Statistik enthält keine Erwerbe, für die in der Regel keine Steuer festgesetzt wird. Die meisten Erbschaften und Schenkungen liegen innerhalb der Freibeträge. [7]

Wie wird ein geerbtes Haus bewertet?

Nicht mit dem Preis, den Sie am Markt erzielen würden, sondern mit einem Steuerwert nach dem Bewertungsgesetz. Er gilt für den Todestag (§ 11 ErbStG) und soll dem gemeinen Wert entsprechen, also dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 177 Abs. 1 BewG). Das Finanzamt stellt diesen Grundbesitzwert gesondert fest und übernimmt ihn in die Erbschaftsteuer (§ 12 Abs. 3 ErbStG, §§ 151, 157 BewG). [1] [2]

Welches Rechenverfahren gilt, hängt von der Grundstücksart ab (§§ 181, 182 BewG).

• Vergleichswert: Das Finanzamt nutzt Kaufpreise oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse. Das sind unabhängige Stellen, die Grundstückspreise auswerten (§ 183 BewG).
• Ertragswert: Von der Jahresmiete gehen Bewirtschaftungskosten und die Verzinsung des Bodenwerts ab, der Rest wird mit einem Vervielfältiger hochgerechnet. Mindestens gilt der Bodenwert (§§ 184, 185 BewG).
• Sachwert: Bodenwert plus Gebäudesachwert. Der Gebäudesachwert folgt aus Herstellungskosten, Alter und regionalem Baukostenniveau, ein Sachwertfaktor passt ihn an den Markt an (§§ 189 bis 191 BewG).

Bodenrichtwert: der Wert des Grundstücks ohne Haus

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn für Richtwertzonen und veröffentlichen ihn, in bebauten Gebieten für den Boden, als wäre er unbebaut (§ 196 Abs. 1 BauGB). Für die Erbschaftsteuer gilt der Wert, der zuletzt vor dem Todestag zu ermitteln war (§ 179 Satz 3 BewG). Bei bebauten Grundstücken geht er als Bodenwert in Ertrags- und Sachwert ein (§§ 184 Abs. 2, 189 Abs. 2 BewG). Ihr Grundstück kann davon abweichen. [2] [5]

Neue Bewertungsregeln seit 2023

Für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022 gelten geänderte Vorschriften, darunter §§ 177, 185 und 187 bis 191 BewG und die Anlagen 21 bis 25 (§ 265 Abs. 14 BewG). Im Sachwertverfahren gelten seither vorrangig die Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse (§ 191 BewG). Für Stichtage nach dem 31. Dezember 2024 änderten sich die Anlagen 21, 23 und 26 erneut (§ 265 Abs. 16 BewG). Ob Ihr Steuerwert höher ausfällt, zeigt erst die Berechnung. [2]

Feststellung und Einspruch

Das Finanzamt kann eine Feststellungserklärung verlangen, mit mindestens einem Monat Frist (§ 153 Abs. 1 BewG). Der Wert steht in einem eigenen Bescheid. Einwände gegen den Wert können Sie in der Regel nur gegen diesen Bescheid erheben, nicht gegen den späteren Steuerbescheid (§ 351 Abs. 2 AO). Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen (§ 355 Abs. 1 AO). [2] [6]

Niedrigeren Wert nachweisen: Gutachten und Kaufpreis

Ist der gemeine Wert am Todestag niedriger als der errechnete Wert, setzt das Finanzamt den niedrigeren an, sobald Sie das nachweisen (§ 198 Abs. 1 BewG). Zwei Nachweise nennt das Gesetz. [2]

Als regelmäßigen Nachweis nennt das Gesetz also ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer zertifizierten Person. Ein Kaufpreis kann genügen, wenn das Haus innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag zu marktüblichen Bedingungen verkauft wurde und sich die Verhältnisse nicht geändert haben. Stellen Sie die Kosten des Gutachtens dem möglichen Steuervorteil gegenüber.

Erbschaftssteuer beim Haus: Wann bleibt das Familienheim steuerfrei?

Ehepartner und Kinder erben das selbst bewohnte Haus des Verstorbenen steuerfrei, wenn sie selbst einziehen und es zehn Jahre lang selbst nutzen. Bei Kindern gilt das bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Das Gesetz nennt das Familienheim: die Wohnung, in der der Erblasser bis zum Erbfall wohnte. [1]

Ob ein Grund „zwingend“ ist, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Mehr dazu: Erbschaftssteuer Ehepartner und Erbschaftssteuer Enkel (Kinder verstorbener Kinder). Eine Wohnung mit mehr als 200 Quadratmetern ist nur „soweit“ befreit, wie die Fläche reicht (Nr. 4c). Wie das Finanzamt den Wert auf beide Teile verteilt, regelt der Gesetzestext nicht im Einzelnen. Bei 240 Quadratmetern müssen Sie daher mit einem steuerpflichtigen Teil rechnen, dessen Höhe das Finanzamt festlegt.

Haus von der Tante oder von Freunden geerbt

Für alle anderen Erben gibt es keine Familienheim-Befreiung. Tanten, Onkel, Freunde und Lebensgefährten gehören zur Steuerklasse III (§ 15 Abs. 1 ErbStG) und haben 20.000 € Freibetrag. Erbt Herr Kern von seiner Tante ein Haus mit einem Steuerwert von 300.000 € und sonst nichts, bleiben nach der Pauschale von 15.000 € und dem Freibetrag 265.000 €. Darauf entfallen 30 Prozent, also 79.500 € (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Alle Freibeträge: Erbschaftsteuer-Freibeträge. [1]

Vermietete Wohnungen: nur 90 Prozent des Werts

Bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden, setzt das Finanzamt nur mit 90 Prozent ihres Werts an (§ 13d Abs. 1 und 3 ErbStG). Der Gesetzestext nennt keine Haltefrist. Gewerblich vermietete Flächen sind ausgenommen, ebenso Wohnungen, die leer stehen oder selbst genutzt werden. Auch dieser Abschlag gilt nicht, soweit Sie das Grundstück auf Grund einer Verfügung des Erblassers oder bei der Teilung unter Miterben auf einen anderen übertragen müssen (§ 13d Abs. 2 ErbStG). [1]

Hypothek und andere Schulden auf dem Haus

Schulden des Verstorbenen, etwa ein Immobiliendarlehen, mindern den Erwerb (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG). Nicht abzugsfähig sind sie aber, soweit sie mit steuerfreiem Vermögen zusammenhängen, etwa mit einem befreiten Familienheim (§ 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG). Haben sich Belastungen schon beim Wert des Grundstücks ausgewirkt, ist ein zweiter Abzug ausgeschlossen (§ 10 Abs. 6b ErbStG). Für den 90-Prozent-Ansatz nennt das Gesetz keine Kürzung, sie gilt nur für Vermögen nach §§ 13a und 13c (§ 10 Abs. 6a Satz 2). Lassen Sie den Abzug dennoch prüfen. [1]

Steuer zahlen, ohne das Haus zu verkaufen

Wer die Steuer nur durch einen Verkauf aufbringen könnte, kann sie bis zu zehn Jahre stunden lassen. Stundung heißt: Das Finanzamt schiebt die Zahlung auf. Voraussetzung ist ein Antrag und Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Stundung endet, soweit das Haus auf Dritte übergeht oder nicht mehr Wohnzwecken dient. Bei Erwerben von Todes wegen fallen keine Zinsen an (§ 28 Abs. 3 ErbStG). [1]

Immobilie in der Erbengemeinschaft: Steuer und Grunderwerbsteuer

Jeder Miterbe versteuert seinen eigenen Anteil. Erben zwei Kinder je zur Hälfte ein Haus mit 600.000 € Steuerwert, entfallen auf jedes 300.000 €. Nach 7.500 € Pauschalenanteil und 400.000 € Freibetrag bleibt jeder steuerfrei. Die Pauschale von 15.000 € gilt einmal je Erbfall und wird unter den Erben geteilt (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). [1]

Grunderwerbsteuer fällt für den Erwerb von Todes wegen nicht an. Dasselbe gilt für den Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 2 und 3 GrEStG). Ob ein bestimmter Vorgang noch zur Teilung zählt, klären Sie vor der Beurkundung mit dem Notar oder einer Steuerberatung. [3] Die Auflösung erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft. Nicht steuerliche Fragen wie Verkauf, Grundbuch und Sanierungspflichten behandelt der Ratgeber Haus vererben.

Verkauf nach dem Erbe: Spekulationsfrist

Wer ein geerbtes Haus innerhalb von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf veräußert, kann einkommensteuerpflichtigen Gewinn erzielen. Das nennt das Gesetz privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. [4]

Ob und ab wann die Zehnjahresfrist beim Erben läuft, hängt davon ab, dass der Erbe in die Stellung des Verstorbenen eintritt (Gesamtrechtsnachfolge). Das Gesetz regelt ausdrücklich nur den Einzelrechtsnachfolger, etwa bei einer Schenkung (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Lassen Sie die Frist vor einem Verkauf von einer Steuerberatung klären.

Zu Lebzeiten und im Testament gestalten

• Schenkung mit Nießbrauch. Behalten Sie sich Wohnrecht oder Nießbrauch vor, sinkt der Wert der Schenkung. Wie viel Steuer bleibt, berechnet der Nießbrauch-Rechner. Die Freibeträge gelten je Schenker alle zehn Jahre neu (Schenkung zu Lebzeiten). Das Familienheim-Privileg für Kinder gibt es nur beim Erwerb von Todes wegen (Nr. 4c), nicht bei einer Schenkung.
• Familienheim an den Ehepartner. Zu Lebzeiten kann ein Ehepartner dem anderen das Familienheim steuerfrei zuwenden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Einzelheiten und den Pflichtteil der Kinder erklärt der Ratgeber Erbschaftssteuer Ehepartner.
• Testament. Hier legen Sie fest, wer die Immobilie bekommt. Mit einer Teilungsanordnung bestimmen Sie, welcher Miterbe bei der Aufteilung das Haus erhält (§ 2048 BGB). Mit einem Vermächtnis erhält jemand das Haus, ohne Erbe zu werden, und kann es von den Erben fordern (§ 2174 BGB). Das hat Steuerfolgen: Muss ein Erbe das Haus auf Grund Ihrer Verfügung weitergeben, kann er Familienheim-Befreiung und 90-Prozent-Ansatz nicht nutzen. Klären Sie vorab, ob der Empfänger sie nutzen kann. [8] Auch ein Nießbrauch oder Wohnrecht lässt sich im Testament regeln.

Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer bei Immobilien

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• Nießbrauch und WohnrechtHaus verschenken und wohnen bleiben, mit Rechner
• Erbschaftssteuer EhepartnerFreibetrag, Familienheim und Versorgungsfreibetrag
• Schenkung zu LebzeitenFreibeträge, Form, Rückforderung und Pflichtteil

Hinweis: Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung im Einzelfall. Die Beispiele sind vereinfacht. Wille & Würde prüft Ihren persönlichen Fall nicht. Bei Immobilien, größeren Vermögen oder Vermögen im Ausland lassen Sie sich bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater, einer Anwältin oder einem Notar beraten.