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Auf einen Blick
- Nießbrauch gibt das Recht, ein Haus zu nutzen und zu vermieten, Wohnrecht nur das Recht, selbst dort zu wohnen. Beide erlöschen mit dem Tod (§§ 1030, 1061, 1093 BGB).
- Der Kapitalwert ist der Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Jahreswert ist höchstens ein 18,6tel des Immobilienwerts (§§ 14, 16 BewG).
- Wer ein Haus verschenkt und den Nießbrauch behält, mindert den steuerlichen Wert der Schenkung um den Kapitalwert (§ 7, § 10 ErbStG).
- Pflichtteilsberechtigte können trotzdem Ergänzung verlangen, bis zehn Jahre vergangen sind (§ 2325 Abs. 3 BGB).
Die Lebenserwartung ist ein Grund, warum der Rechner nach Alter und Geschlecht fragt. Die zweite Zahl zeigt, wie viel Vermögen jedes Jahr weitergegeben wird. [5] [6]
Was ist Nießbrauch?
Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu behalten (§ 1030 BGB). Bei einem Haus heißt das: Der Nießbraucher darf dort wohnen oder es vermieten und behält die Miete. Das Eigentum bleibt bei jemand anderem, dem Eigentümer. [3]
„Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).“
Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de (öffnet neues Fenster)
Drei Regeln sind für Familien wichtig. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar, der Berechtigte kann aber die Ausübung einem anderen überlassen (§ 1059 BGB). Er erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB), man kann ihn also nicht vererben. Und er entsteht bei einem Grundstück erst, wenn er ins Grundbuch eingetragen ist (§ 873 BGB). [3]
Es gibt zwei typische Fälle. Zu Lebzeiten verschenken Eltern ihr Haus an die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor (Vorbehaltsnießbrauch). Im Testament kann der Erblasser seinem Ehepartner den Nießbrauch als Vermächtnis zuwenden, während die Kinder das Haus erben. Ein Vermächtnis ist die Zuwendung eines einzelnen Gegenstands oder Rechts an eine Person, die nicht Erbe wird (§ 2174 BGB).
Nießbrauch oder Wohnrecht: Was ist der Unterschied?
Der Nießbrauch berechtigt zur vollen Nutzung, auch zum Vermieten. Das Wohnrecht erlaubt nur, die Räume selbst zu bewohnen (§ 1093 BGB). Für die Bewertung rechnet das Finanzamt beide gleich, nämlich als lebenslängliche Nutzung nach § 14 BewG. [1] [3]
| Frage | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Was darf der Berechtigte? | Das Haus nutzen und alle Erträge ziehen, auch durch Vermietung (§ 1030 BGB). | Ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen (§ 1093 Abs. 1 BGB). |
| Vermieten? | Ja. Die Miete gehört dem Nießbraucher. | Nur, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). |
| Wer trägt die Kosten? | Das Gesetz verteilt sie zwischen Nießbraucher und Eigentümer (§§ 1041, 1047 BGB). | § 1093 Abs. 1 verweist auf § 1041, nicht auf § 1047. Am besten legen Sie die Kosten im Vertrag fest. |
| Übertragbar? | Nein, aber die Ausübung kann überlassen werden (§ 1059 BGB). | Nein, die Überlassung der Ausübung nur mit Gestattung (§ 1092 Abs. 1 BGB). |
| Ende? | Mit dem Tod (§ 1061 BGB). | Mit dem Tod (§ 1090 Abs. 2, § 1061 BGB). |
| Eher geeignet für | Ein ganzes Haus oder eine Mietwohnung, die Erträge bringt. | Die eigene Wohnung im verschenkten Haus. |
Wie berechnet man den Kapitalwert?
Der Kapitalwert ist der Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Jahreswert ist, was die Nutzung in einem Jahr bringt, bei einem Haus meist die Nettokaltmiete (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht ab. Er berücksichtigt die durchschnittliche Lebenserwartung laut Sterbetafel und den gesetzlichen Zinssatz von 5,5 Prozent. Das Bundesfinanzministerium gibt die Tabelle bekannt. Die aktuelle gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026. [1] [2]
„Bei der Ermittlung des Kapitalwerts der Nutzungen eines Wirtschaftsguts kann der Jahreswert dieser Nutzungen höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird.“
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Der Jahreswert darf deshalb nie mehr als ein 18,6tel des Immobilienwerts sein. Bei einem Haus im Wert von 600.000 € liegt die Obergrenze bei 32.258,06 € im Jahr. [1]
| Alter | Männer | Frauen |
|---|---|---|
| 60 Jahre | 12,798 | 13,832 |
| 65 Jahre | 11,444 | 12,583 |
| 70 Jahre | 9,938 | 11,107 |
| 75 Jahre | 8,282 | 9,393 |
| 80 Jahre | 6,509 | 7,490 |
Die vollständige Tabelle für alle Alter von 0 bis 100 Jahren veröffentlicht das Bundesfinanzministerium. Der Rechner oben nutzt sie. [2]
Frau Becker, 65, behält sich den Nießbrauch an ihrem Haus vor
Frau Becker ist 65 Jahre alt. Ihr Haus ist 600.000 € wert und brächte 1.000 € Nettokaltmiete im Monat.
| Jahreswert (1.000 € mal 12 Monate) | 12.000 € |
|---|---|
| Obergrenze nach § 16 BewG (600.000 € : 18,6) | 32.258,06 € |
| Vervielfältiger, Frau mit 65 Jahren | 12,583 |
| Kapitalwert (12.000 € mal 12,583) | 150.996 € |
Der Jahreswert liegt unter der Obergrenze, deshalb rechnen wir mit 12.000 €. Der Kapitalwert beträgt 150.996 €.
Haus vererben oder verschenken: Was bringt der Nießbrauchsvorbehalt?
Wer sein Haus zu Lebzeiten an die Kinder überträgt und sich den Nießbrauch vorbehält, wohnt weiter im Haus und bekommt weiter die Miete. Die Kinder werden sofort Eigentümer. Die Schenkung muss notariell beurkundet werden (§ 518 Abs. 1, § 311b Abs. 1 BGB). [3]
Vorteile:
- Sie behalten die Nutzung und die Mieteinnahmen bis zu Ihrem Tod.
- Die Steuer sinkt, weil der Kapitalwert den Wert der Schenkung mindert. Außerdem nutzen Sie den Freibetrag der Kinder schon jetzt (§ 16 ErbStG). Nach zehn Jahren steht er wieder zur Verfügung (§ 14 ErbStG). [4]
- Sie legen zu Lebzeiten fest, wer das Haus bekommt, und können dabei Bedingungen im Vertrag vereinbaren.
Risiken:
- Pflichtteilsergänzung: Andere Pflichtteilsberechtigte, etwa ein Geschwisterkind, das das Haus nicht bekommt, können Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen. Die Schenkung zählt im ersten Jahr vor dem Erbfall voll, danach jedes Jahr um ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor der Auflösung der Ehe. Behalten Sie sich das ganze Haus zur Nutzung vor, kann die Frist nach der Rechtsprechung später oder gar nicht zu laufen beginnen. Das sollten Sie vor der Übertragung mit Notar oder Anwalt klären. [3]
- Rückforderung: Wird der Schenker verarmt, kann er das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB). Bei grobem Undank kann die Schenkung widerrufen werden (§ 530 BGB). Muss das Geschenk zurückgegeben werden, erlischt die Steuer rückwirkend (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Ein vertraglicher Rückforderungsvorbehalt ist üblich und sollte im Vertrag stehen. [3] [4]
- Eingeschränkte Verfügung: Das Haus lässt sich ohne Zustimmung des Nießbrauchers kaum verkaufen oder beleihen. Wie sich ein Umzug ins Pflegeheim auswirkt, hängt von der vertraglichen Gestaltung ab. Regeln Sie das im Vertrag.
- Kosten und Lasten: Der Nießbraucher trägt die gewöhnliche Instandhaltung und die laufenden öffentlichen Lasten, der Eigentümer größere Reparaturen (§§ 1041, 1047 BGB).
Vererben Sie das Haus stattdessen im Testament, behalten Sie bis zum Tod alle Rechte und ändern Ihre Entscheidung, wenn sich die Familie ändert. Dafür fällt die Steuer erst beim Erbfall an, und die Freibeträge der Kinder gelten nur einmal.
Wie wirkt sich der Nießbrauch auf die Schenkungsteuer aus?
Steuerlich zählt, was der Beschenkte tatsächlich erhält. Behält sich der Schenker den Nießbrauch vor, ist der Beschenkte um den Wert dieses Rechts weniger bereichert (§ 7 Abs. 1 Nr. 1, § 10 Abs. 1 ErbStG). Die frühere Sonderregel des § 25 ErbStG ist weggefallen. Der Kapitalwert wird deshalb vom Wert des Hauses abgezogen. [4]
Frau Becker schenkt ihrer Tochter das Haus
Frau Becker (65) schenkt ihrer Tochter das Haus im Wert von 600.000 € und behält sich den Nießbrauch vor. Der Kapitalwert beträgt 150.996 € (siehe oben). Die Tochter ist Steuerklasse I mit 400.000 € Freibetrag.
| Ohne Vorbehalt | Mit Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Wert der Schenkung | 600.000 € | 449.004 € |
| Freibetrag Kind | − 400.000 € | − 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb (auf 100 € abgerundet) | 200.000 € | 49.000 € |
| Steuersatz | 11 % | 7 % |
| Schenkungsteuer | 22.000 € | 3.430 € |
Der Vorbehalt spart 18.570 € Schenkungsteuer. Die Tochter zahlt nur noch 3.430 €. Den Kapitalwert und die Steuer für Ihren Fall zeigt der Rechner oben.
Eine weitere Folge: Ist ein Nießbrauch bewertet worden und der Berechtigte stirbt schon nach kurzer Zeit, kann das Finanzamt auf Antrag die Steuer nach der wirklichen Dauer berichtigen. Das gilt nur bei kurzer Dauer, bei einem Alter von mehr als 65 bis 70 Jahren etwa bis zu 6 Jahren (§ 14 Abs. 2 BewG). [1]
Ausführlich zu Steuerklassen, Freibeträgen und der Zehnjahresregel lesen Sie im Ratgeber Erbschaftsteuer-Freibeträge.
Nießbrauch im Testament: Alternative zum Berliner Testament?
Ja, in manchen Familien. Beim Berliner Testament setzen sich die Ehepartner gegenseitig als Erben ein, die Kinder erben erst nach dem Tod des Zweiten. Das kann Steuer kosten, weil der Freibetrag der Kinder gegenüber dem zuerst Verstorbenen ungenutzt bleibt. Ein Rechenbeispiel finden Sie im Ratgeber zum Berliner Testament.
Die Alternative: Die Kinder werden schon beim ersten Todesfall Erben, der überlebende Ehepartner erhält den Nießbrauch am Haus als Vermächtnis (§ 2174 BGB). Er darf weiter im Haus wohnen oder es vermieten, die Kinder sind Eigentümer. Beim Ehepartner wird der Kapitalwert des Nießbrauchs besteuert, bei den Kindern mindert er den Erwerb. [3] [4]
Das Modell hat Grenzen. Der überlebende Ehepartner hat sein Vermögen nicht mehr in der Hand, Verkauf und Beleihung brauchen die Zustimmung der Kinder. Pflichtteilsberechtigte können ihren Pflichtteil verlangen, wenn ihnen zu wenig bleibt (§ 2303 BGB). Bei einem Nießbrauchsvermächtnis sollten Sie außerdem festlegen, wer die Kosten trägt und was bei einer Wiederheirat gilt. Nach dem Erbfall muss der Nießbrauch noch ins Grundbuch eingetragen werden (§ 873 BGB). Die Bewilligung dafür braucht eine öffentlich beglaubigte Urkunde (§ 29 GBO). [3] [7]
Was kostet ein Nießbrauch?
Die Bestellung braucht einen Notar und eine Eintragung im Grundbuch. Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert. [7] Konkrete Beträge nennen wir nicht, weil sie vom Einzelfall abhängen. Lassen Sie sich vor dem Termin vom Notar eine Kostenschätzung geben. Dazu kommt gegebenenfalls Schenkungsteuer, die der Rechner oben schätzt.
Was berücksichtigt der Rechner nicht?
Der Rechner ersetzt weder ein Gutachten noch eine Steuerberatung. Er geht davon aus, dass Schenker oder Beschenkter in Deutschland wohnen. Nicht berücksichtigt sind:
- Der Jahreswert: Sie geben eine vereinfachte Schätzung ein, zum Beispiel die ortsübliche Nettokaltmiete. Das Finanzamt ermittelt den Jahreswert selbst (§ 15 BewG) und kann abweichen.
- Die Bewertung der Immobilie: Wie das Finanzamt Ihr Grundstück nach dem Bewertungsgesetz bewertet, berechnet der Rechner nicht. Er übernimmt den Betrag, den Sie eingeben. Der Wert kann deutlich vom Marktwert abweichen (§ 12 ErbStG).
- Früher Tod: Die Berichtigung auf Antrag nach § 14 Abs. 2 BewG ist nicht eingerechnet.
- Frühere Schenkungen und Steuerbefreiungen: Der Rechner nimmt eine einzelne Schenkung an. Frühere Schenkungen derselben Person (§ 14 ErbStG) und Befreiungen, zum Beispiel für ein Familienheim, fehlen.
- Mehrere Berechtigte: Berechtigte Ehepaare oder ein Nießbrauch für mehrere Personen bewertet das Gesetz nach Sonderregeln (§ 14 Abs. 3 BewG). Der Rechner bewertet nur eine Person.
- Stichtag: Die Tabelle gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026. Für frühere Stichtage galten andere Vervielfältiger.
Legen Sie fest, wer das Haus bekommt
Sie beantworten verständliche Fragen zu Ihrer Familie. Daraus entsteht Ihre persönliche Testament-Vorlage, die Sie anschließend mit der Hand abschreiben. Ein Nießbrauch oder Wohnrecht lässt sich als Vermächtnis aufnehmen.
- Einzeltestament 99 € oder Berliner Testament für Ehepaare 129 €
- Erben, Ersatzerben und Vermächtnisse
- Anleitung zur handschriftlichen Abschrift nach § 2247 BGB
Häufige Fragen zu Nießbrauch und Wohnrecht
Was ist Nießbrauch einfach erklärt?
Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu behalten, bei einem Haus also dort zu wohnen oder es zu vermieten (§ 1030 BGB). Das Eigentum gehört weiter einer anderen Person. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1059, 1061 BGB).
Welche Nachteile hat der Nießbrauch?
Wer ein Haus verschenkt und sich den Nießbrauch vorbehält, kann es nicht mehr allein verkaufen oder beleihen. Der Nießbraucher trägt die gewöhnliche Instandhaltung und bestimmte Lasten (§§ 1041, 1047 BGB). Der Beschenkte hat vom Haus erst etwas, wenn der Nießbrauch endet. Pflichtteilsberechtigte können Ergänzung verlangen, solange die Zehnjahresfrist läuft (§ 2325 BGB). Außerdem lässt sich die Schenkung nur schwer wieder rückgängig machen.
Was bedeutet die 10-Jahresfrist beim Nießbrauch?
Gemeint ist die Frist beim Pflichtteilsergänzungsanspruch. Eine Schenkung zählt nach § 2325 Abs. 3 BGB im ersten Jahr voll, danach jedes Jahr um ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr. Behalten Sie sich die Nutzung des Hauses vor, kann die Frist nach der Rechtsprechung später oder gar nicht zu laufen beginnen. Die Steuer kennt eine eigene Zehnjahresfrist: Schenkungen derselben Person werden zehn Jahre lang zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).
Wie berechne ich den Wert eines Nießbrauchs oder Wohnrechts?
Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert mal einem Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Jahreswert ist zum Beispiel die Nettokaltmiete im Jahr, höchstens aber ein 18,6tel des Immobilienwerts (§ 16 BewG). Den Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium nach Alter und Geschlecht. Er berücksichtigt die durchschnittliche Lebenserwartung und den Zinssatz von 5,5 Prozent. Der Rechner oben nimmt Ihnen das ab.
Wer zahlt beim Nießbrauch die Kosten?
Das Gesetz verteilt die Kosten. Der Nießbraucher sorgt für die gewöhnliche Unterhaltung und trägt die laufenden öffentlichen Lasten, etwa die Grundsteuer, sowie Zinsen aus bereits bestehenden Grundschulden (§§ 1041, 1047 BGB). Für größere Reparaturen und Neuerungen ist in der Regel der Eigentümer zuständig. Im Vertrag lässt sich davon abweichen, deshalb sollten Sie es dort ausdrücklich regeln.
Was ist besser: Haus vererben oder verschenken?
Das hängt vom Ziel ab. Wer verschenkt und sich den Nießbrauch vorbehält, nutzt Freibeträge schon zu Lebzeiten und senkt die Steuer, gibt aber Eigentum und Verfügungsmacht ab. Wer vererbt, behält bis zum Tod alle Rechte und bestimmt im Testament, wer das Haus bekommt. Die Entscheidung hängt von Hauswert, Familie und Pflegebedarf ab. Eine Steuerberatung oder ein Notar rechnet Ihren Fall durch.
Was passiert mit dem Nießbrauch beim Tod des Berechtigten?
Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB). Er wird nicht vererbt. Das Haus gehört danach dem Eigentümer ohne die Belastung. Bei einem Wohnungsrecht gilt dasselbe (§ 1090 Abs. 2 BGB). Soll der Ehepartner das Haus weiter nutzen dürfen, lässt sich der Nießbrauch im Testament als Vermächtnis anordnen.
Weiterlesen
Quellen
- Bewertungsgesetz, §§ 14, 15, 16, abgerufen am 29.10.2026.
- Bundesministerium der Finanzen: BMF-Schreiben vom 21.10.2025, IV D 4 – S 3104/00002/013/003, Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1.1.2026. Die Tabelle gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2026. Übersicht des Ministeriums: bundesfinanzministerium.de.
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 311b, 518, 528, 530, 873, 1030, 1041, 1047, 1059, 1061, 1090, 1092, 1093, 2174, 2303, 2325, abgerufen am 29.10.2026.
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, §§ 7, 10, 12, 14, 16, 19, 25, 29, abgerufen am 29.10.2026.
- Statistisches Bundesamt: Sterbetafel 2022/2024, veröffentlicht am 22.07.2025, durchschnittliche Lebenserwartung im Alter von 65 Jahren.
- Statistisches Bundesamt: Festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer erreicht 2025 mit 21,4 Milliarden Euro neuen Höchstwert, Pressemitteilung Nr. 306 vom 26.08.2026.
- Grundbuchordnung, § 29, und Gerichts- und Notarkostengesetz, abgerufen am 29.10.2026.
Hinweis: Der Rechner liefert eine Schätzung und kein Gutachten. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Wille & Würde prüft Ihren persönlichen Fall nicht. Bei Immobilien, größeren Vermögen oder Auslandsbezug lassen Sie sich bitte von einer Steuerberaterin, einem Notar oder einer Anwältin beraten.