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Auf einen Blick
- Mit dem Tod geht das Haus auf alle Erben gemeinsam über (§ 1922, § 2032 BGB). Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft.
- Soll eine Person das Haus bekommen, ordnen Sie das im Testament an: Alleinerbe, Teilungsanordnung oder Vorausvermächtnis (§§ 2048, 2150 BGB).
- Erben weisen ihr Erbrecht nach und lassen das Grundbuch berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall fällt für die Eintragung der Erben keine Gebühr an (§ 82 GBO, KV 14110 GNotKG).
- Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz kann beim Eigentümerwechsel die Dämmung der obersten Geschossdecke binnen zwei Jahren fällig werden (§ 35 Abs. 3 GModG). Ein Betriebsverbot für alte Heizkessel enthält die aktuelle Fassung nicht.
Haus vererben: Welche Gestaltungen im Testament möglich sind
Ohne Testament erben die gesetzlichen Erben das Haus gemeinsam, nach ihren Quoten. Mit einem Testament bestimmen Sie, wer es bekommt und was die anderen erhalten. Wer eine Immobilie vererben will, hat sechs Gestaltungen zur Auswahl.
| Gestaltung | Wirkung | Passt für | Norm |
|---|---|---|---|
| Alleinerbe | Eine Person erbt alles und ist allein Eigentümerin. Andere erhalten Geld oder Gegenstände als Vermächtnis. | Ein Kind soll Haus und Verantwortung übernehmen | §§ 1922, 2174 BGB |
| Teilungsanordnung | Mehrere Erben, die Quoten bleiben. Ein Erbe bekommt das Haus und gleicht den Mehrwert aus. | Alle Kinder sollen gleich viel erhalten | § 2048 BGB |
| Vorausvermächtnis | Ein Erbe erhält das Haus zusätzlich zu seinem Erbteil, ohne Ausgleich. | Ein Kind soll bewusst mehr bekommen | § 2150 BGB |
| Haus als Vermächtnis mit Ausgleichszahlung | Ein Kind erhält das Haus als Vermächtnis und muss den Geschwistern einen Geldbetrag zahlen (Untervermächtnis). | Haus an ein Kind, Geld an die anderen | §§ 2174, 2186 BGB |
| Vermächtnis an Nichterben | Der Bedachte kann vom Erben das Haus verlangen. Das Eigentum geht erst mit der Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang beim Notar) und der Grundbucheintragung über. | Enkel, Patenkind, Lebensgefährte | §§ 2174, 873, 925 BGB |
| Nießbrauch oder Wohnrecht | Das Haus geht an die Kinder, der Partner darf es lebenslang nutzen. Das Recht wird als Vermächtnis angeordnet. | Partner absichern | §§ 1030, 1093 BGB |
Die Grundlagen zum Vermächtnis und zur Abgrenzung vom Erben stehen im eigenen Ratgeber. Einen fertigen Text für die Teilungsanordnung finden Sie im Baustein Teilungsanordnung der Testament Vorlage. Das Haus schon zu Lebzeiten zu übertragen, ist eine andere Entscheidung mit anderen Folgen. Sie ist im Ratgeber Schenkung zu Lebzeiten beschrieben.
Abkömmlinge, die durch Testament von der Erbfolge ausgeschlossen werden, können den Pflichtteil verlangen, also die Hälfte des Wertes ihres gesetzlichen Erbteils in Geld (§ 2303 Abs. 1 BGB) [1]. Wie hoch er ist, zeigt der Pflichtteilsrechner.
Teilungsanordnung oder Vorausvermächtnis: Rechenbeispiel
Beide Gestaltungen geben einem Kind das Haus. Sie unterscheiden sich darin, ob das Kind den Mehrwert behalten darf. Der Assistent von Wille & Würde bietet beide an, die Textbausteine stehen in der Testament Vorlage.
Haus 400.000 €, Bankguthaben 100.000 €, zwei Kinder
Herr Schulz hinterlässt ein Haus im Wert von 400.000 € und ein Bankguthaben von 100.000 €. Seine Kinder Lena und Tim erben je zur Hälfte. Lena soll das Haus bekommen. Vereinfachte Rechnung ohne Schulden und Kosten.
| Teilungsanordnung mit Ausgleich | Vorausvermächtnis | |
|---|---|---|
| Nachlass (400.000 € plus 100.000 €) | 500.000 € | 500.000 € |
| Haus vorab an Lena als Vermächtnis | 0 € | 400.000 € |
| Rest zur Teilung | 500.000 € | 100.000 € |
| Erbteil je Kind (die Hälfte) | 250.000 € | 50.000 € |
| Lena: Haus | 400.000 € | 400.000 € |
| Lena: Erbteil aus dem Bankguthaben | 0 € | 50.000 € |
| Lena: Ausgleich an Tim | minus 150.000 € | 0 € |
| Lena erhält insgesamt | 250.000 € | 450.000 € |
| Tim: Bankguthaben | 100.000 € | 50.000 € |
| Tim: Ausgleich von Lena | plus 150.000 € | 0 € |
| Tim erhält insgesamt | 250.000 € | 50.000 € |
| Probe: Lena plus Tim | 500.000 € | 500.000 € |
Bei der Teilungsanordnung ist das Haus 150.000 € mehr wert als Lenas Erbteil von 250.000 €. Diesen Mehrwert zahlt sie an Tim. Dafür braucht sie eigenes Geld oder einen Kredit. Das Vorausvermächtnis verschiebt dagegen 200.000 € von Tim zu Lena: Tim bekommt nur 50.000 € statt 250.000 €. Sein Pflichtteil läge bei 125.000 € (ein Viertel von 500.000 €). Weil sein Erbteil mit dem Vermächtnis belastet ist, kann er unter Umständen das Erbe ausschlagen und den Pflichtteil fordern (§ 2306 Abs. 1 BGB) [1].
Im Testament sollte deshalb ausdrücklich stehen, ob das Kind den Mehrwert behalten darf. Gleich gerechnet wird im Ratgeber Vermächtnis, dort mit einem Haus von 300.000 € und einem Konto von 200.000 €.
Haus vererben und den Partner absichern
Für Ehepaare ist das Berliner Testament der übliche Weg. Der Partner wird Alleinerbe und behält das Haus. Die Kinder erben erst nach dem Tod des Längerlebenden. Nach dem ersten Todesfall können sie allerdings den Pflichtteil verlangen, und das kann den Verkauf des Hauses erzwingen.
Die Alternative ist ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht für den Partner, während die Kinder Eigentümer werden. Beim Nießbrauch darf der Berechtigte die Nutzungen der Sache ziehen, etwa selbst darin wohnen oder vermieten (§ 1030 BGB). Das Wohnungsrecht ist enger: Der Berechtigte darf das Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen (§ 1093 Abs. 1 BGB). Sie ordnen das Recht im Testament als Vermächtnis an. Es entsteht aber erst durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Wie beides berechnet wird und worin der Unterschied liegt, erklärt der Ratgeber Nießbrauch und Wohnrecht.
Unverheiratete Partner erben nach dem Gesetz nichts. Wer den Lebensgefährten im Haus absichern will, braucht ein Testament. Wer nach dem Gesetz erbt, zeigt der Rechner zur gesetzlichen Erbfolge.
Haus an mehrere Kinder vererben: Erbengemeinschaft vermeiden
Erben mehrere Kinder das Haus zusammen, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB). Verkauf, Umbau oder Auszahlung gehen dann nur gemeinsam. Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 Abs. 1 BGB). Dafür gibt es vier Wege:
- Verkauf: Alle Miterben verkaufen das Haus gemeinsam und teilen den Erlös.
- Auszahlung: Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt den anderen ihren Anteil in Geld aus.
- Erbteil verkaufen: Ein Miterbe scheidet aus, indem er seinen Anteil verkauft.
- Teilungsversteigerung: Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe die Versteigerung des Grundstücks beantragen. Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag zeitweise einstellen, insgesamt höchstens fünf Jahre (§ 180 Abs. 2 bis 4 ZVG) [6].
Die Einzelheiten mit Rechenbeispiel stehen im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen. Mit einem Alleinerben, einer Teilungsanordnung oder einem Vorausvermächtnis legen Sie vorab fest, wer das Haus bekommt. Die Auseinandersetzung können Sie außerdem für höchstens 30 Jahre ausschließen (§ 2044 Abs. 1 und 2 BGB).
Haus geerbt: Was tun? Die Schritte nach dem Erbfall
Das Eigentum geht mit dem Tod von selbst auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Das Grundbuch weist dann aber noch den Verstorbenen aus. Diese Schritte sind nötig:
- Erbnachweis besorgenDas Grundbuchamt verlangt als Nachweis einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (der Nachweis für Erbfälle mit Auslandsbezug). Beruht die Erbfolge auf einem Testament oder Erbvertrag in einer öffentlichen Urkunde, etwa einem notariellen Testament, genügen diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung. Das Grundbuchamt kann trotzdem einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge so nicht für nachgewiesen hält (§ 35 Abs. 1 GBO) [2]. Bei einem handschriftlichen Testament brauchen Sie in der Regel den Erbschein. Wie er beantragt wird, steht im Ratgeber Erbschein beantragen.
- Grundbuch berichtigen lassenStellen Sie beim Grundbuchamt den Antrag, die Erben als Eigentümer einzutragen. Das Amt kann den Eigentümern auferlegen, den Antrag zu stellen und die Unterlagen zu beschaffen (§ 82 GBO). Geschieht das nicht, kann es das Grundbuch von Amts wegen berichtigen (§ 82a GBO). Eine feste Frist nennt § 82 GBO nicht. [2]
- Gebühr sparenDie Gebühr für die Eintragung entfällt, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird. Das gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden (KV 14110 Anmerkung Abs. 1 GNotKG) [3]. Danach fällt eine Gebühr von 1,0 nach dem Wert des Grundstücks an. Berichtigt das Amt von Amts wegen, beträgt sie 2,0 (KV 14111). Die Befreiung nennt nur Erben. Für Vermächtnisnehmer und Käufer gilt sie dem Wortlaut nach nicht.
- Versicherungen prüfenFragen Sie beim Versicherer der Wohngebäudeversicherung nach, was nach dem Erbfall gilt, besonders wenn das Haus leer steht.
- Grundsteuer und laufende VerträgeSchuldner der Grundsteuer ist, wem das Grundstück zugerechnet ist. Mehrere Personen sind Gesamtschuldner, jeder kann also für den ganzen Betrag herangezogen werden (§ 10 GrStG) [5]. Sehen Sie außerdem Verträge für Strom, Wasser, Müllabfuhr und Mieter durch und melden Sie den Erbfall der Gemeinde.
- Entscheiden: annehmen, behalten, vermieten oder verkaufenOb Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen, klärt der Ratgeber Erbe ausschlagen. Die Steuer finden Sie im Ratgeber Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Sanierungspflicht beim Erben: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt
Es gibt keine allgemeine Pflicht, ein geerbtes Haus zu sanieren. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) knüpft aber in zwei Fällen an den Eigentümerwechsel an und verlangt beim Verkauf oder bei der Vermietung einen Energieausweis. Grundlage ist die Fassung auf gesetze-im-internet.de vom 30. Oktober 2026, zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 [4]. Ältere Texte nennen noch die §§ 47, 71, 72 und 73. Diese Paragrafen sind in der aktuellen Fassung weggefallen. Die Pflicht für die Geschossdecke steht jetzt in § 35.
| Pflicht | Wen sie trifft | Frist | Norm |
|---|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen, sodass sie 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Ein gedämmtes Dach genügt stattdessen. | Eigentümer von Wohngebäuden, deren Decke den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt | Keine feste Frist genannt | § 35 Abs. 1 und 2 GModG |
| Dieselbe Pflicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte | Der neue Eigentümer, erst beim Eigentümerwechsel | 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 | § 35 Abs. 3 GModG |
| Ausnahme: Aufwand rechnet sich nicht | Ein- und Zweifamilienhaus, der Eigentümer wohnt selbst darin | Entfällt, soweit sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lässt | § 35 Abs. 4 GModG |
| Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen | Eigentümer. Dieselbe Übergangsregel für Ein- und Zweifamilienhäuser | 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 | § 69 Abs. 2 bis 4 GModG |
| Energieausweis ausstellen und vorlegen | Verkäufer, Vermieter oder Makler, wenn noch kein gültiger Ausweis vorliegt | Spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein Ausweis gilt zehn Jahre. | § 80 Abs. 3 bis 5, § 79 Abs. 3 GModG |
Ein Beispiel: Herr Brandt wohnte 2002 selbst in seinem Einfamilienhaus und blieb Eigentümer. Er stirbt im März 2026, seine Tochter erbt. Der Erbfall ist ein Eigentumsübergang, denn mit dem Tod geht das Vermögen auf die Erben über (§ 1922 BGB). Ist die oberste Geschossdecke nicht gedämmt, hat die Tochter nach dem Wortlaut von § 35 Abs. 3 GModG bis März 2028 Zeit. Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt, läuft keine neue Frist. Die Pflicht aus § 35 Abs. 1 trifft dann den jetzigen Eigentümer.
Eine Pflicht, alte Heizkessel nach einem Eigentümerwechsel auszutauschen oder stillzulegen, enthält die aktuelle Fassung nicht. Sie regelt den Heizungseinbau erst, wenn eine Heizung ersetzt wird (§§ 42 bis 46 GModG). Wer die Decke nicht dämmt, obwohl er es muss, handelt bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu 50.000 € betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1 GModG). Die zuständige Landesbehörde befreit auf Antrag, wenn die Pflicht im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führt (§ 102 Abs. 1 GModG).
Haus behalten, vermieten oder verkaufen?
- Selbst nutzen: Das selbst bewohnte Familienheim kann steuerfrei bleiben. Die Bedingungen stehen im Ratgeber Erbschaftssteuer bei Immobilien.
- Vermieten: Bei einer Vermietung ist ein Energieausweis nötig, wenn noch keiner vorliegt (§ 80 Abs. 5 GModG). Für vermietete Wohnungen gilt steuerlich ein eigener Bewertungsansatz, ebenfalls im Ratgeber zur Steuer.
- Verkaufen: Mehrere Erben müssen gemeinsam verkaufen. Ob beim Verkauf Einkommensteuer anfällt, erklärt der Abschnitt Verkauf nach dem Erbe. Zur Grunderwerbsteuer bei der Übertragung unter Miterben siehe Erbengemeinschaft und Grunderwerbsteuer.
Legen Sie fest, wer Ihr Haus bekommt
Sie beantworten verständliche Fragen zu Ihrer Familie und Ihrem Haus. Daraus entsteht Ihre persönliche Vorlage, die Sie anschließend mit der Hand abschreiben.
- Alleinerbe, Teilungsanordnung und Vorausvermächtnis zur Auswahl
- Vermächtnis, Ersatzerben und Testamentsvollstrecker
- Hinweise zu Form, Datum und Unterschrift nach § 2247 BGB
Häufige Fragen zum Haus vererben
Kann ich mein Haus nur einem Kind vererben?
Ja. Sie können das Kind zum Alleinerben machen oder ihm das Haus per Teilungsanordnung oder Vorausvermächtnis zuweisen (§§ 2048, 2150 BGB). Die anderen Kinder behalten den Anspruch auf ihren Pflichtteil in Geld, also die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils (§ 2303 Abs. 1 BGB).
Haus vererben oder verschenken: Was ist besser?
Das hängt vom Einzelfall ab. Beim Vererben geht das Eigentum erst mit dem Tod über (§ 1922 BGB), bei der Schenkung schon zu Lebzeiten. Steuer, Pflichtteil und Rückforderung erklärt der Ratgeber Schenkung zu Lebzeiten.
Kann ich ein Haus ohne Notar vererben?
Das Testament darf handschriftlich sein (§ 2247 BGB). Das Grundbuchamt verlangt nach dem Erbfall aber einen Erbnachweis. Bei einem handschriftlichen Testament ist das in der Regel ein Erbschein, bei einem notariellen Testament genügen Testament und Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Ein Haus als Vermächtnis zu übertragen, braucht die Auflassung, für die jeder Notar zuständig ist (§ 925 Abs. 1 BGB).
Wie lange habe ich Zeit, das Grundbuch nach dem Erbfall zu berichtigen?
Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht (§ 82 GBO). Das Grundbuchamt kann aber verlangen, dass die Eigentümer den Antrag stellen, und notfalls von Amts wegen berichtigen (§ 82a GBO). Gebührenfrei ist die Eintragung der Erben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht (KV 14110 GNotKG).
Muss ich ein geerbtes Haus sanieren?
Nicht pauschal. Ungedämmte oberste Geschossdecken müssen Eigentümer dämmen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, gilt das erst beim Eigentümerwechsel, mit zwei Jahren Frist (§ 35 Abs. 3 GModG). Rechnet sich der Aufwand nicht, kann die Pflicht entfallen (§ 35 Abs. 4 GModG).
Wer zahlt nach dem Erbfall die Grundsteuer?
Schuldner der Grundsteuer ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Sind es mehrere Personen, haften sie als Gesamtschuldner (§ 10 GrStG). Die Steuer entsteht mit Beginn des Kalenderjahres, für das sie festzusetzen ist (§ 9 Abs. 2 GrStG).
Wie werde ich ein Haus in der Erbengemeinschaft los?
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Gelingt keine Einigung, bleibt die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG).
Weiterlesen
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 873, 925, 1030, 1093, 1922, 2032, 2042, 2044, 2048, 2150, 2174, 2186, 2303, 2306, abgerufen am 30.10.2026.
- Grundbuchordnung, §§ 35, 82, 82a, abgerufen am 30.10.2026.
- Gerichts- und Notarkostengesetz, Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Nr. 14110 und 14111, abgerufen am 30.10.2026.
- Gebäudemodernisierungsgesetz, §§ 35, 42, 69, 79, 80, 102, 108, in der Fassung, die gesetze-im-internet.de am 30.10.2026 ausweist (zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 23.7.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226). §§ 47, 72 und 73 sind dort als weggefallen gekennzeichnet.
- Grundsteuergesetz, §§ 9 und 10, abgerufen am 30.10.2026.
- Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, § 180, abgerufen am 30.10.2026.
- Statistisches Bundesamt: Festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer erreicht 2025 mit 21,4 Milliarden Euro neuen Höchstwert, Pressemitteilung Nr. 306 vom 26.08.2026.
Hinweis: Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung im Einzelfall. Die Beispiele sind vereinfacht. Wille & Würde prüft Ihren persönlichen Fall nicht. Bei Immobilien, größeren Vermögen oder Streit in der Familie lassen Sie sich bitte von einer Anwältin, einem Notar oder einer Steuerberaterin beraten.